PAYS BASQUE : LE NOUVEAU RÈGLEMENT ENCADRANT LES MEUBLÉS DE TOURISME
24 mars 2022
constat
L’attractivité sans cesse croissante du Pays Basque, constatée de façon prononcée ces dernières années, a entraîné un développement très important des meublés de tourisme. Sur bon nombre de communes situées en zones dites tendues, les conséquences ne sont pas neutres, avec des logements disponibles à la location à l’année réduits à la portion congrue, et une hausse des prix très marquée, que ce soit à l’achat ou à la location.
Ainsi, entre 2016 et 2020, l’offre de locations de meublés de tourisme a augmenté de 130%. Si ce phénomène a en premier lieu concerné les communes littorales, il s’est depuis développé à l’intérieur des terres.
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Bon à savoir : Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).
le nouveau règlement
Le 5 mars 2022, un nouveau règlement visant à encadrer le développement des meublés de tourisme a été adopté par les élus communautaires.
Les communes concernées : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque.
Le principe du nouveau règlement : à partir du 1er juin 2022, l’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme sera soumise au principe de compensation.
Cette compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce...). Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune. Une autorisation dite « de changement d’usage » est alors délivrée.
Ce règlement s'adresse aux personnes physiques comme morales (société civiles immobilières notamment).
Bon à savoir : Ce nouveau règlement n’a pas d’effet rétroactif. Cela signifie que les autorisations déjà accordées, et dont la durée de validité est de trois ans, restent valables jusqu’à expiration. A l’issue de cette date, le propriétaire, s’il souhaite poursuivre son activité de location de meublés de tourisme, devra se conformer au nouveau règlement en déposant une nouvelle demande d’autorisation selon les nouvelles conditions et modalités.
LEs différents cas de figure
Je souhaite louer pour de courtes durées ma résidence principale :
Les résidences principales mises en location pour une durée cumulée inférieure à 120 jours / an ne sont pas soumises à la demande de changement d’usage. Le principe de compensation ne s’applique donc pas dans ce cas précis.
Si vous souhaitez louer un meublé issu de la division de votre résidence principale, vous devez demander une autorisation de changement d’usage, mais sans pour autant être soumis au principe de compensation. Cette autorisation ne peut être délivrée qu’aux personnes physiques et pour une durée de deux ans. Elle ne concerne qu’un seul logement.
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La location étudiante :
Il est autorisé de louer son bien à un étudiant durant neuf mois et en meublé touristique durant une période estivale de trois mois. Cette mesure permet d’assurer une offre à la location pour les étudiants. Ici, le principe de compensation ne s’applique pas.
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Je souhaite louer pour de courtes durées ma résidence secondaire :
A partir du 1er juin 2022, la demande d’autorisation de changement d’usage est obligatoire pour tout meublé de tourisme qui ne constitue pas la résidence principale du propriétaire, et ce dès le premier jour de mise en location. Ici, le principe de compensation s’applique, peu importe que le logement soit une résidence secondaire en nom propre ou en société.
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Bon à savoir : Le nombre d’autorisations de changement d’usage par propriétaire est limité et dépend de la commune concernée :
- Un seul changement d’usage peut être accordé à Anglet, Biarritz, Bidart, Guéthary, Ciboure, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye.
- Deux changements d’usage peuvent être accordés à Ahetze, Arbonne, Ascain, Arcangues, Bassussarry et Bayonne.
- Il n’y a pas de limitation à Biriatou, Boucau, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.
EN PRATIQUE
Le dépôt du dossier de changement d’usage pour le bien soumis à compensation se fait soit en mairie, lorsque la commune est dotée d’un service instructeur, soit au service mutualisé de la Communauté d’Agglomération du Pays Basque à compter du 1er juin 2022. Il doit être concomitant avec celui du dépôt de changement de destination transformant le local servant de compensation.
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Quelques liens utiles :
- Le formulaire de demande de changement d’usage
- Le règlement de la Communauté d’Agglomération du Pays Basque, en vigueur jusqu’au 31 mai 2022.
- Le nouveau règlement, qui entre en vigueur au 1er juin 2022.