Reconfinement : quel impact sur l'immobilier ?
1 novembre 2020
Reconfinement : quel impact sur l’immobilier ?
Quelques mois à peine après le premier confinement, l’économie nationale tourne à nouveau au ralenti depuis le 29 octobre. Comment le marché immobilier traverse-t-il cette deuxième vague ?
Le marché immobilier à l’épreuve du reconfinement
L’essor immobilier constaté lors des cinq dernières années a connu un coup d’arrêt certain lors du premier confinement, au cours du premier semestre de l’année 2020. Après une période estivale qui laissait augurer de jours meilleurs, le verdict est tombé à la fin du mois d’octobre : la France est à nouveau confinée, et son économie est logiquement impactée. Le marché immobilier ne fait pas exception à la règle. État des lieux et perspectives.
Un marché au ralenti
L’année 2019 semble aujourd’hui à la fois proche et lointaine. Le volume de transactions avait cette année-là dépassé le nombre record d’un million. Il va sans dire que 2020 ne parviendra pas, quoi qu’il advienne, à tutoyer ce sommet. Il est aujourd’hui encore trop tôt pour faire des projections, mais le volume de 900.000 transactions, envisagé à l’issue du premier confinement, ne sera pas atteint, selon toute vraisemblance.
La fermeture des agences immobilières, depuis le 29 octobre dernier, y est naturellement pour beaucoup. Pourtant, certaines d’entre elles ont profité du premier confinement pour développer (si ce n’était déjà fait) leur agilité numérique : visites virtuelles, conseils à distance, visio-conférences). Mais malgré les progrès accomplis, le constat est implacable : un nombre extrêmement restreint d’acheteurs est aujourd’hui prêt à passer à l’action sur la seule foi d’une visite par caméra interposée. Les dossiers qui ont pu avancer durant le deuxième confinement sont ceux qui étaient déjà bien avancés avant le « lockdown ».
Les grandes villes en souffrance
C’est une tendance qui s’était dessinée à la sortie du premier confinement, et qui semble dans l’ensemble se confirmer. A Paris, les panneaux « A vendre » fleurissent sur les façades et balcons, alors qu’en 2019, les biens étaient souvent vendus avant leur arrivée officielle sur le marché.
En octobre, les prix se sont stabilisés au niveau national, avec une très légère hausse de 0,2%. Mais parmi les grandes agglomérations, Paris (-0,6%), Toulouse (-0,7%), Bordeaux (-0,7%) ou Lyon (-0,3%) ont connu une tendance à la baisse. Les plans sociaux annoncés dans de grandes entreprises associées à ces villes ont ajouté une dose d’incertitude non négligeable.
L’indicateur de tension immobilière (ITI), qui mesure le rapport de force entre le nombre d’acheteurs et le nombre de vendeurs sur une zone donnée, est à ce titre révélateur. Alors qu’il se situait aux alentours de 20% dans les villes les plus importantes (il y avait donc 20% d’acheteurs en plus par rapport aux vendeurs) a sensiblement diminué. Aujourd’hui, dans l’ensemble des zones fortement urbaines, on estime qu’il s’est rééquilibré, avec un nombre équivalent d’acheteurs et de vendeurs. Une évolution qui a (et qui aura) logiquement des répercussions au niveau des prix.
La demande accuse le coup
Les perspectives d’emplois fragilisés ne sont évidemment pas favorables aux projets d’achats immobiliers. Acheter un bien, c’est une démarche importante, mûrement réfléchie, et qui demande un minimum de visibilité sur un futur plus ou moins proche. L’incertitude économique, donc, freine sensiblement la volonté d’acquérir un bien. L’incertitude sanitaire, toujours présente aujourd’hui, n’est pas non plus favorable : après un premier confinement, un deuxième… Mais qui sait s’il n’y en aura pas d’autres ? Voilà ce que pensent la majeure partie des ménages, gagnés par une forme de lassitude. Et le niveau de confiance de ces derniers constitue, on le sait, le moteur de l’activité immobilière. La saisonnalité risque également de jouer contre une fin d’année réjouissante. Les dernières semaines du calendrier ne sont pas propices, c’est une règle immuable, à l’investissement. Un rebond comparable à celui constaté à l’issue du premier confinement est illusoire.
Cas 1 : Une épidémie limitée dans le temps
C’est une situation paradoxale, qui symbolise assez bien la situation actuelle. Les taux de crédits immobiliers sont à un niveau très bas, proches de leurs records historiques pour les très bons profils.
Mais face à ce qui pourrait constituer la promesse d’une embellie sur le marché, les banques serrent les vis et ont durci leurs conditions : la durée d’emprunt ne dépasse pas 25 ans, le taux d’endettement est limité à 33% et un apport d’au moins 10% est demandé. Ces conditions ne sont guère favorables aux primo-accédants, qui voient plus d’un tiers (37%) de leurs demandes de crédits refusés.
Le cas du Pays Basque
S’il est toujours possible de dessiner une tendance globale sur l’ensemble du territoire, il ne faut jamais occulter que chaque région possède ses propres spécificités… et donc son propre marché.
Le Pays Basque, qui a depuis des années le vent en poupe, n’a pas perdu de son attractivité depuis le premier confinement. Le rêve que beaucoup ont manifesté, en l’occurrence celui de s’éloigner des contraintes et du stress des grandes villes, n’a pas été un feu de paille. Dès le mois de juin, les demandes de renseignements auprès des agences se sont multipliées. Avec un dénominateur commun pour l’immense majorité : la recherche d’un bien avec plus de mètres carrés et la présence d’une terrasse, d’un jardin… Le boom du télétravail joue également en faveur de la région : impensable il y a quelques années, cette option séduit salariés et chefs d’entreprise. Effet de mode ou tendance durable ? L’avenir le dira.
Une chose est certaine, alors que le Pays Basque était un marché constitué majoritairement par des recherches de résidences secondaires, la quête de résidences principales augmente régulièrement. Quel que soit votre projet immobilier, vous pouvez compter sur le savoir-faire et l’expertise de nos équipes pour vous aider à la concrétiser. Du sud des Landes jusqu’à l’Espagne, vous trouverez chez Côte Ouest Immobilier une large sélection de biens destinés à la vente. Des villas et appartements d’exception, sélectionnés avec soin, qui répondent aux demandes les plus exigeantes.