Pourquoi l’immobilier de luxe atteint un nouveau record

  • Marché national – 8 Mars 2012 – Le Monde

« Le prix du logement ancien avait déjà atteint des sommets au quatrième trimestre 2011 à Paris… »

Le prix du logement ancien avait déjà atteint des sommets au quatrième trimestre 2011 à Paris, avec une moyenne de 8 390 euros le mètre carré. Mais la mise en vente de ce triplex, situé dans le XVIe arrondissement de la capitale, pulvérise les records : avec 46 millions d’euros pour 780 m2, l’appartement situé dans un immeuble de pierre de taille s’offre donc à 60 000 euros le mètre carré, révèle La Vie Immo.

Le triplex avec vue sur la tour Eiffel compte « six chambres, six salles de bain, une chambre de service, une cuisine professionnelle, une salle de sport, un sauna, un hammam, trois caves, ainsi que deux parkings », détaille Le Figaro. Pour Michel Baroni, professeur de finances à l’Essec et spécialiste de l’immobilier, ce nouveau record illustre un marché du luxe surévalué qui résiste à la crise.

Comment expliquer ce record ?

Aujourd’hui, les prix sont surévalués. Il faut comprendre que l’immobilier de luxe est un marché particulier, car il est très contraint : il y a peu de biens en volume. Ce phénomène de rareté est encore pire que dans l’immobilier courant, même en période de crise. Et c’est vrai dans la plupart des grandes villes du monde : New York, Londres ou Shanghaï.

Il n’y a pas que la surface qui entre en compte. Il y a aussi l’emplacement : on ne dénombre actuellement que trois appartements en vente dans l’axe tour Eiffel-Champs-de-Mars. Cela relève donc d’une question d’image. Dans l’immobilier de luxe, l’image sociale que l’on renvoie par rapport à son bien est très importante. Lorsqu’un hôtel particulier est mis en vente à Paris, une trentaine d’investisseurs se précipitent, et cela fait monter les prix. Ce qui est important, pour ces gens-là, ce n’est pas le prix du bien, mais le fait de le posséder.

Qui peut être l’investisseur potentiel de ce triplex mis en vente et de l’immobilier de luxe en France ?

Ce sont très souvent des clients internationaux, pas des acquéreurs locaux : [en comparaison], il n’y pas tant de grandes fortunes que cela en France. Ils viennent du Moyen-Orient, essentiellement du Qatar, mais de Russie aussi. Surtout, il y a une question de culture par rapport à l’immobilier : les personnes aisées en France ne choisissent pas forcément le bling-bling. Alors que pour les investisseurs moyen-orientaux, l’adresse est fondamentale. L’avenue Foch les intéressera, pas une rue adjacente.

De façon générale, la France est attirante parce qu’elle renvoie à un art de vivre, une image. Avoir un bel appartement dans un rue parisienne est une preuve de réussite. De même qu’il faut avoir un appartement à New York.

Ce record concerne le marché de l’immobilier de luxe, mais augure-t-il d’une surévaluation à venir dans l’immobilier courant aussi ?

Dans l’immobilier en général, tous les prix sont déjà surévalués : c’est la loi de l’offre et de la demande dans toute sa splendeur. C’est un secteur très contraint, car on ne construit pas le nombre de logements dont on a besoin. Et cela est encore plus vrai à Paris et en région parisienne. Le prix d’usage est donc plus élevé.

Dans le même temps, les taux d’intérêt sont bas, les actifs sont donc plus chers. En théorie, avec la montée du chômage, les prix devraient baisser, car les gens sont moins capables de s’engager dans une acquisition. Nous sommes donc clairement dans une bulle immobilière dont tout le monde attend l’éclatement et le facteur déclencheur depuis un an et demi.

Aujourd’hui, on peut donc s’attendre à ce que les prix baissent, mais ils ne vont pas dégringoler. Dans les grandes villes comme Paris, une baisse au-delà de 10-15 % est très peu probable. En revanche, dans certaines villes de province où la pression démographique est plus faible, les prix devraient davantage baisser, comme à Marseille.

Propos recueillis par Flora Genoux