ETAT DU MARCHE SUR LA COTE BASQUE

Le 11 Juillet 2012 – Entretien avec un notaire de la Côte Basque

Biarritz et Saint-Jean-de-Luz : des clientèles et des biens différents

Destinations très prisées, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz possèdent toutefois des clientèles différentes. A la clientèle internationale dynamique et mobile de Biarritz on oppose souvent la clientèle plus familiale et aisée de Saint-Jean-de-Luz, où les plages protégées, l’environnement tourné vers la nature et l’option « tout à pied » restent des atouts majeurs.

Les objectifs des clients sont différents : à Biarritz on recherche une résidence secondaire ou locative tandis qu’à Saint-Jean-de-Luz, ce sont souvent des seniors qui souhaitent s’installer en résidence principale.

On remarque également que la clientèle souhaitant acquérir un bien à Saint-Jean-de-Luz recherche en priorité le centre de Saint-Jean-de-Luz, et un mode de vie à pied, contrairement à celle de Biarritz qui semble en ressentir moins le besoin. La clientèle de Saint-Jean-de-Luz apprécie son côté familial et y séjourne en vacances depuis de nombreuses années. Les secteurs les plus recherchés sont sans conteste Sainte-Barbe et Aice Errota. Le premier domine la baie de Saint-Jean-de-Luz et la mer, tout en étant à proximité immédiate de la ville et de la plage, le second conserve son charme d’antan. Il faut cependant noter que ces quartiers présentent un très faible taux de rotation. Ainsi, les prix sont très élevés en centre-ville.

A Saint-Jean-de-Luz, les maisons se font plus rares qu’à Biarritz et cette pénurie de biens provoque une explosion des prix, en moyenne supérieurs à Biarritz et au reste de la côte. Le quartier Saint-Charles a quant à lui connu une belle dynamique car, ces dernières années, il restait tout de même sous-coté par rapport aux quartiers voisins (Edouard VII ou Miramar par exemple) et aussi parce que ce quartier propose un grand nombre de maisons anciennes, qui, réaménagées, se révèlent être de parfaites résidences de vacances ou secondaires. À ce sujet, on peut constater que les travaux à effectuer dans une maison ne sont plus aussi rebutants qu’avant et parfois les acquéreurs s’en accommodent parfaitement.

Le constat est similaire pour les terrains (la demande est très largement supérieure à l’offre) mais pour ce type de biens, les prix moyens constatés à Biarritz sont supérieurs à ceux de Saint-Jean-de-Luz. L’explication semble provenir du fait que les terrains attrayants sont rares autour de Biarritz alors qu’il y a plus de terrains disponibles autour de saint Jean-de-Luz, mais ceux-ci sont jugés moins attrayants. Ceci corrobore la typologie de la clientèle de Saint Jean de Luz qui recherche un mode de vie à pied : même en présence de terrains aux portes de la ville corsaire, les acquéreurs ne s’y intéressent que modestement. Enfin, on peut noter que certains terrains proches de Saint Jean de Luz sont « gelés », en l’absence d’une vision claire de la future ligne LGV à ce jour.

Si l’on observe l’évolution des prix, elle est en moyenne stable. Ceci s’explique par le fait que les prix des biens d’exception progressent sans cesse alors que les prix des biens entrée et moyen de gamme poursuivent leur descente.

Le marché est donc assez stable, mais une chose est sûre : la Côte basque, et en particulier son littoral, suscitent toujours beaucoup d’intérêt.

Le marché de l’immobilier de luxe se porte plutôt bien et les biens immobiliers situés au-dessus d’un million d’euros résistent à la crise. Le haut de gamme est constitué de micromarchés relativement déconnectés de la situation économique.